Сегодня на наши вопросы отвечает Денис Земан, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка. Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?
Как это не парадоксально, по данным ЦБ, с начала текущего года наблюдается более высокий темп роста объема задолженности физических лиц перед банками по ипотечным кредитам, чем по потребительским. Однако темпы роста задолженности по ипотеке замедлились и объем выдачи за данный период упал по сравнению с 4 кварталом 2007 года на 21%.
Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году?
В связи с нехваткой "длинных" ресурсов у большинства банков с начала года практически все банки ужесточили требования к ипотечным кредитам и повысили процентные ставки. Этой участи не удалось избежать даже крупнейшим игрокам – лидерам рынка. Основной причиной по-прежнему является отсутствие фондирования.
Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?
Ипотечное кредитование на первичном рынке, безусловно, является перспективным сегментом рынка недвижимости, т.к. потребность россиян в собственном жилье только растет, а объекты недвижимости на вторичном рынке имеет тенденцию к обветшанию, и его количество жестко ограничено.
Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий – по сравнению с "первичкой" - процент?
Установление более высокой процентной ставки по кредитам на приобретение недвижимости на первичном рынке, чем на вторичном, обусловлено повышенными рисками банка в период строительства кредитуемого объекта недвижимости. Эти риски связанны с отсутствием в качестве обеспечения залога объекта недвижимости.
Выбор кредитной политики некоторых банков, направленной преимущественно на работу на вторичном рынке жилья, связан с использование многими застройщиками высокорискованных схем реализации строящегося жилья, не соответствующих 214-ФЗ, большим количеством задержек в сроках ввода жилья в эксплуатацию.
Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции...
В больших городах сосредоточено большое количество банков. Банки борются за клиента всеми способами, одним из которых является представление клиенту максимально полной и развернутой информации о своих продуктах. Именно в крупных городах проходит множество ярмарок, выставок, семинаров и прочих мероприятий, направленных на ознакомление граждан с кредитными продуктами, их спецификой. В 2008 году многие банки стали выходить на почти не охваченный рынок регионов, здесь есть своя специфика ипотечного продукта: Если в Москве в основном обращаются за кредитами в долларах США, то в регионах основная масса населения предпочитает рублевые кредиты. Наш банк имеет весьма развитую филиальную сеть, мы присутствуем более чем 40 регионах России, по этому основная доля портфеля нашего банка приходится на регионы.
Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками?
В любом случае, желание работать с первичным жильем есть, т.к. рынок пока что малоразвит и перспективен. Рано или поздно законодательство станет более "рыночным", а рынок станет соответствовать действующему законодательству, застройщики не будут опасаться сложностей с регистрацией прав дольщиков по договорам долевого участия в строительстве и постепенно будут отходить от использования "вексельных" схем.
Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?
Банк может снизать ставки по кредитам в том случае, если у него есть доступ к дешевому фондированию.
Когда банк называет ипотечную ставку – какие платежи учитываются, а какие – нет?
Согласно последним изменениям в законодательстве банки обязаны указывать не эффективную процентную ставку, а полную стоимость кредита, которая будет включать все платежи заемщика по кредитному договору, связанные с оплатой услуг банка, а также третьих лиц. А именно:
– платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора (по погашению основной суммы долга по кредиту, по уплате процентов по кредиту, сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора), комиссии за выдачу кредита, комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора), комиссии за расчетное и операционное обслуживание, комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт);
– платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К указанным платежам относятся платежи по оценке передаваемого в залог имущества, платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и другие платежи.
В расчет полной стоимости кредита не включаются:
– платежи заемщика, обязанность осуществления которых заемщиком вытекает не из кредитного договора, а из требований закона (например, при заключении договора обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств);
– платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора;
– предусмотренные кредитным договором платежи заемщика по обслуживанию кредита, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения (комиссия за частичное (полное) досрочное погашение кредита, комиссия за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в том числе с использованием банкоматов, неустойка в виде штрафа или пени, в том числе за превышение лимита овердрафта, установленного заемщику, плата за предоставление информации о состоянии задолженности).
По банковским картам в расчет полной стоимости кредита не включаются: комиссии за осуществление операций в валюте, отличной от валюты счета (валюты предоставленного кредита); комиссии за приостановление операций по банковской карте; комиссии за зачисление другими кредитными организациями денежных средств на банковскую карту.
Источник: Ipocredit